新浪乐居讯 (编辑 宋霁) 物业管理作为现代房产市场重要的一部分，已经越来越多地影响着购房者的选择甚至房屋的价值。除却市场行情和地段等因素，好的物业管理能够实现房屋的保值与增值。新浪乐居特别专访了戴德梁行董事&华北区物业与设施管理主管林华恩先生予以解读。

        现代物业管理的几个阶段

　　林华恩介绍，物业管理在国外有百年历史，在中国只有十几二十年，发展到今天，现代化的物业管理有着这样一个流程：房企或投资方作为甲方，聘请了戴德梁行物业管理为其服务，第一阶段，前期沟通，项目刚开始设计，物业就已经进驻了；当方案渐定时，物业管理将开始定物业管理费、选定设备的选型，比如这样类型的写字楼应该配备什么样的电梯、设计多少停车位合理、选用哪些环保节能灯等；接下来进入启动前，物业会代表甲方与不同的供货根据之前的合同来做验收，检验产品在房屋使用中的实际效果；业主逐渐入住后进入磨合期，业主反映的一些问题不是能够直接反映到开发商那的，这时物业就会用物业管理费等予以解决。

　　标准化实现房屋的保值与增值

　　物业管理是一项很细致的工作，在实际操作中又有很多的不可控性，林华恩举例子说明了标准化：小区的一个保安，他有可能根据自己的理念判断一件事情是否合理，比如保安觉得巡楼到5楼就足够了，而标准化将这些行为予以规范，巡楼要求你必须走到顶层、遇到哪些情况应该予以警惕等。这样就能达到一个好的物业管理效果。

　　小区大环境的卫生和美化状况以及外墙外观的清洁和保养，都会直接影响到整个小区房屋的价值。如果一个小区的房屋寿命原设计能力是70年，但由于常年失修失养，设备运转不良，不仅不会增值，还会加速物业及其设备的损耗速度，可能刚过二三十年就已破烂不堪，不仅谈不上增值，很可能连当初的投资都无法收回了；相反，如果在好的物业管理下，设备及时得到更新和维护，内外环境整洁舒适安全优雅，小区居民邻里关系融洽，那么这个小区房屋的寿命可能会远远超过70年。从投资回报来看，可能已有两倍、三倍的收益了，这就是由于物业管理的作用促进房屋保值增值的道理所在。

　　物业管理还有很大提升空间

　　林华恩说，物业管理在一线城市有了很多的进步了，2003年温家宝总理签署国务院令 《物业管理条例》，将物业管理正式列入政府工作的范畴，也使这个“原本不被人看到的行业”逐渐被大众所了解。目前个别城市对物业管理费的上限，对物业管理的服务的提升造成了一些制约。“物业管理的成本，根据提供服务的异同而有所差异，比如保洁6小时收一次垃圾和3小时收一次垃圾在人力成本上是不同的，因此物业管理费的高低与服务也是成正比的。如果有更多的投入，就会有更好的物业管理，而管理费的上限决定了物业管理的水平。”林华恩表示，“期待在未来能有这样的情形：我们建造了硬件设施、外观条件、 装修计等都很精良的房子，能够给它配上高质量、细致入微的与房屋所匹配的物业服务。”因此物业管理还有很大的提升空间。